律师担任房地产项目法律顾问中的工作

      近年来我国房地产市场法治秩序的逐渐形成，律师在房地产法律服务业获得了更多的发展空间。而房地产项目投资大、周期长、运作程序复杂等特点，决定了对长期从事普通民事法律事务的律师而言是一个巨大的考验。律师担任房地产项目法律顾问可以把握房地产开发、建设的每一个阶段的非诉讼服务，协助当事人达到预防法律纠纷的目的。本文结合现行房地产法律、法规和作者工作实践总结，从土地使用权取得、房地产项目立项与审批、项目融资、房屋拆迁、工程招投标、建设工程承包合同签订与履行、商品房销售、前期物业管理八个阶段浅述律师作为房地产项目法律顾问的工作内容。

    一、项目法律顾问在房地产商以招投标方式取得土地使用权过程中的法律服务。
        （三）协助开发商监督开标、评标过程的公开、公平。
    二、项目法律顾问在房地产项目的立项与审批中协助从事的法律服务。
    立项申请与审批是房地产开发最初的法律程序，只有经过立项审批才能进行后面的各种程序，房地产开发商的经营目标才有可能成为现实。在此阶段，项目法律顾问应依据《中华人民共和国城乡规划法》、地方性城市建筑规划管理办法、城市规划条例等对开发商所选定地块的合法性、可操作性进行考证，并提供法律意见；审查各项报批程序中的申报文件；起草、审查与设计单位签订的委托设计合同，确定与设计者的法律关系；保障项目用地的合法、有效。以已开发使用的城镇国有土地为例，项目法律顾问应按以下基本步骤提示开发商注意：
    （一）项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商应向规划部门申报规划要点。
    （二）项目建议书批复后，开发商应向规划部门申报项目选址、定点。
    （三）在规划部门下发选址规划意见通知书后，根据规划部门对项目用地的详细意见和下达的规划设计条件由开发商完成方案设计，并报规划部门审定。
    （四）根据审定的设计方案，可以编制初步设计和施工图。
    （五）向土地及拆迁部门征询有关用地及拆迁安置意见后，可以向规划部门申请建设用地规划许可证。
    （六）在项目列入年度计划后，申办开工手续前，申领建设工程规划许可证，该证是开工手续的必备文件。
    （七）申领房地产开发项目手册，开发商应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在该手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。
    三、项目法律顾问在房地产开发项目融资中的法律服务。
    无论开发商决定采用哪种融资方式，都需要与他方通过合同形式确定一种债权债务关系，而这种关系的确立，项目法律顾问应为开发商把关，尽量降低各种风险。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及金融机构有关规定，在以下方面协助开发商进行合法融资活动：
    （一）向开发商明确房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％，分期开发的，分期投资额应与项目规模相适应。2
    （二）协助开发商进行融资方案选择，审查产权结构设计，做出正确的融资决策。
    （三）以申请银行（或银团）贷款作为融资方式的开发商，应协助其制定贷款方案、编制有关文件。
    （四）以联合开发房地产作为融资方式的开发商，无论其选择采用合作模式、合伙模式还是组建项目公司模式，都应协助其评价投资人，严格把握合法性参与谈判，合理分配投资所得，协助编制融资文件、联营协议。
    四、项目法律顾问在房屋拆迁过程中的法律服务。
    房屋拆迁处于建设项目的前期工作阶段。开发商在依法取得土地使用权后，可申办拆迁许可证，实施拆迁工作。在此阶段，开发商需要与众多原房屋产权人处理原有房屋拆迁事宜，签订拆迁补偿协议、拆迁安置协议。这些工作涉及到大量法律性、政策性很强的问题，需要律师介入或由律师直接处理。作为项目法律顾问应当遵照《城市房屋拆迁管理条例》、地方性拆迁管理条例、实施细则等按以下程序协助开发商开展拆迁工作：
    （一）准备申请拆迁许可证所需要提交的文件，包括建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁补偿方案、金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。3经房屋拆迁行政管理部门批准，核发拆迁许可证。
    （二）发放拆迁许可证后，应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告形式予以公布。
    （三）凭拆迁通知，向有关机关或个人核查被拆迁房屋产权情况、使用情况及租赁情况。向公安部门申请冻结户口。向房产管理部门申请暂停办理拆迁范围内房屋的全部新建、改扩建、买卖、租赁、抵押、交换等房地产业务。
    （四）起草或审查补偿、安置协议，与被拆迁人签订补偿、安置协议。
    （五）处理可能发生的因拆迁纠纷引发的行政、司法程序。
    五、项目法律顾问在建筑工程招投标活动中的法律服务。
    建筑工程招投标是一项专业性较强的工作，律师提供专业化法律服务也就极为重要。项目法律顾问的目的就是保证招标活动在“公开、公平、公正和诚实信用”原则下进行。项目法律顾问参加到开发商组织的招标机构中，作为招标机构的成员参与整个招标工作，以保证招标活动的合法、有效。应严格依照《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《工程建设项目施工招标投标办法》、《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》等法律、法规、规章，从以下层面提供法律服务：
    （一）依据建设部下发的《工程建设项目招标代理机构资格认定办法》审查招标代理机构是否符合规定条件。
    （二）协助开发商起草和代理签订与招标代理机构的委托书协议。
    （三）协助招标代理机构编制招标文件，招标文件一般包括投标邀请书、投标人须知、合同主要条款、投标文件格式、工程量清单、技术条款、设计图纸、评标标准和方法、投标辅助材料，并应当在招标文件中对实质性要求和条件用醒目方式标明。4项目法律顾问还应当协助对招标文件进行澄清或修改、完善。
    （四）作为招标人的代理人参加标前会、开标会，协助定标。
    （五）审查投标人资格，审查投标人提供的文件、资料是否符合招标文件的实质性和程序性要求。
    （六）草拟、审查招标工程承包合同。
    （七）协调、处理在建设工程招投标过程中与招标代理机构、投标人之间发生的争议。
    六、项目法律顾问在建设工程施工合同签订与履行中的法律服务。
    （一）在建设工程施工合同签订阶段，项目法律顾问应依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》的相关规定，除对主承包合同进行审查、监管外，律师还要参与、组织签订有关分包合同、材料采购合同、供用电合同、公共配套设施合同等一系列合同。 
    （1）做好对施工企业组织合法性、建设合法性及资信的调查工作；
    （2）审核合同条款，保障合同合法有效；
    （3）注意建设工程施工合同通用格式条款与协议条款之间的关系，通用格式条款如不在协议条款中予以明确，将不产生约束双方的作用；
    （4）协助合同风险控制，建立一整套完整的合同内部联签和管理体系。
    （二）在建设工程施工合同履行阶段，项目法律顾问应当依据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《工程项目建设管理单位管理暂行办法》等法律、法规、部门规章，做好以下工作：
    （1）与开发商工程管理人员密切配合，促使承包方认真履行承包合同，保证工程质量；
    （2）协助杜绝转包行为，遏制不规范分包行为，监督施工方履约；
    （3）注意通过合同方式对负责“七通一平”的专营公司的行为加以制约，以保障开发商利益；
    （4）施工阶段项目法律顾问还应协助建立规范、严密的操作程序和议事程序，以避免纠纷或者为日后可能出现的纠纷做好证据准备。
    （三）竣工验收阶段，项目法律顾问应依据《建设工程质量管理条例》、《建设项目（工程）竣工验收办法》完善建设工程最后的收尾工作。
    （1）协调开发商、承包方、监理方三方关系，明确三方在验收阶段的权利、义务；
    （2）协助准备有关文件资料、会议纪要、分段验收证明及隐蔽工程验收记录等；
    （3）监督竣工验收程序，使之符合合同约定竣工验收标准；
    （4）就验收过程中可能发生的法律责任问题与各方交涉并保存证据。
    七、项目法律顾问在商品房销售中的法律服务。
    商品房销售过程中律师的参与，不仅可以提高办事效率，减少客户的疑虑，提高物业的品牌形象，还可以减少或化解纠纷。项目法律顾问应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》协助办理商品房预售或销售登记备案手续；审查代销商的代销行为；为买卖双方出具《律师见证书》，以证明合同的效力，增强履约意识。
    （一）协助办理商品房预售或销售登记备案手续。
    申办商品房预售时项目法律顾问应当提醒开发商向房地产主管部门提交以下文件：
    （1）已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；
    （2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
    （3）工程施工合同；
    （4）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。5
    （二）制定、审核销售文件。
    这些文件包括商品房买卖合同及补充协议、认购协议书（定购单）、购房须知、作为合同附件的户型图、公共部分、装修标准等。
    （三）确定销售工作流程文件，包括审核单、签约通知书、附件变更单等。
    （四）协助选择商品房代销商，审核代销合同，监管代销行为。
    有的开发商由于自身业务和能力的限制，需要委托中介机构代理销售商品房。应当签订委托合同，明确双方的权利义务。开发商应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房销售的有关证明文件和商品房销售委托书。6
    （五）协助向客户解释合同条款，确认客户提交的身份材料，核实双方签订售房合同的条款，填写购房登记表，制作工作记录，办理到房产部门的备案手续。
    （六）介入商品房销售中的各类纠纷。
    八、项目法律顾问在前期物业管理中的法律服务。
    确定合适的前期物业管理公司对购房者的直观吸引力是不可忽视的，顺利的物业交接将避免商品房售后可能产生的大量与购房者或是与物业公司之间因房屋保修、物业权属的纠纷。项目法律顾问应依据《物业管理条例》完善前期物业管理工作，使开发商将更大的精力投入下一个项目的运营。
    （一）协助选聘前期物业公司。
    国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业管理公司。7
    （二）制定或审查前期物业管理合同，该合同有以下特点：
    （1）前期物业管理合同是与《商品房买卖（预售）合同》同时签订的；
    （2）前期物业管理合同应当经政府有关主管部门审定；
    （3）前期物业管理合同期限未满但业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业管理合同终止。8
    （三）协助前期物业管理向正式物业管理交接、过渡，开发商应向前期物业管理企业移交有关竣工验收资料和图纸、设施设备的技术资料、物业质量保修文件和使用说明等。在前期物业服务合同终止时应协助移交给业主委员会。
    项目法律顾问还可以就开发商的特殊需要，设定特殊法律服务阶段。比如开发商欲与跨国酒店管理集团进行定向项目合作，项目法律顾问还可以提供阶段性法律服务有：
    （一）协助选择酒店地产运营模式，投资方式。
    （二）协助选择酒店管理集团，参与谈判，审核合作合同。
    （三）房地产项目建设中沟通酒店管理集团，协助达到特殊建筑要求。
    （四）如开发商选择产权式酒店模式，协助选择投资者，监督产权出售，协调开发商、投资者与酒店管理者三方关系。
    以上浅述项目法律顾问对房地产项目进行全程跟踪，可以为开发商提供的法律服务内容。此外，处理项目运营过程中的突发政策变动、不可抗力事件也是项目法律顾问全程跟踪中的一项重要工作。项目法律顾问利用其专业法律知识应当把突发事件对项目运营产生的不利后果降低至最低点。
    由于实战经验及能力所限，文中难免纰漏。且作抛砖之用，望借此得到房地产界及从事房地产专业法律服务的专家们之提点、指正。

国土资源部于2002年5月发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号令），该令明确规定从2002起，对商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。年7月1日1在国家大力治理土地市场的背景下，以招标拍卖挂牌获取国有土地使用权成为目前土地市场上取得一手地的主要方式。作为项目法律顾问，律师应当依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城乡规划法》、《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》等规定，在招标取得国有土地使用权的过程中提醒房地产开发商注意以下事项：
    （一）开发商需要提交的材料：（1）根据招标公告和招标文件的要求制作的参加国有土地使用权出让竞标的投标文件；（2）营业执照复印件；（3）房地产开发资质证书；（4）银行出具的资信证明文件。
    （二）投标文件应具备以下条件：（1）遵循招标文件的各项规定；（2）对招标文件的要求作出实质响应；（3）对招标项目提出合理价格；（4）各种资质文件、技术文件应要求备全。

参考文献：
    1 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，第四条。
    2 《城市房地产开发经营管理条例》，第十三条。
    3 《城市房屋拆迁管理条例》，第七条。
    4 《工程建设项目施工招标投标办法》，第二十四条。
    5 《城市商品房预售管理办法》，第七条。
    6 《城市房地产开发经营管理条例》，第二十九条。
    7 《物业管理条例》，第二十四条。
    8  同上，第二十六条。

9、《城乡规划法》38、39、40条