王科峰律师在中央人民广播电台解说生活中的合同法

案例：房屋中介公司的黄云与李四相识，李四欲卖房，就找黄云帮忙。黄云联系到买主张三，通过黄云介绍、沟通，买卖双方在多次协商后达成房屋买卖协议。该房屋产权证登记为孙五所有，需首付定金2万元，并同时约定了其他合同条款。房主孙五委托其女李四办理房屋出售的相关事宜。于是，张三交付2万定金给李四，黄云代为办理过户手续。事后李四担心张三无履行能力，认为其不是真正的买家，恐收不到房款，就单方终止合同，随后告知中介人黄云该房不卖，同时也通知了张三。张三索要先前付给黄云的介绍费5000元，同时提出应双倍返还定金，但遭到孙五和李四的拒绝。双方争执不下，无法解决。张三将李四、孙五起诉到法院。我（王科峰律师）作为原告张三的代理律师，参加了庭审。在法庭上，原告张三主张合同成立生效，卖方属于违约，被告承担违约责任，应双倍返还定金，并赔偿其受到的损失。而被告孙五辩称，其不知道此事，也没有委托女儿李四售房，并没有收到那2万元的定金，因此合同无效。李四则辩称，张三明知其不是房主而与之签订房屋买卖合同，她同意返还定金并赔偿损失。在法庭调查、双方辩论后，法庭查明的事实是：房主一方二卖，其主张合同无效的理由不能成立，李四构成表见代理。最终双方达成和解协议，被告同意双倍返还定金并赔偿原告的损失5000元。原告张三撤诉。这个案例的争论焦点有两个：一是，该房屋买卖合同是否有效；二是，李四是否有权代理。判断合同是否有效在于李四是否有代理权，而判断李四有无代理权可从两方面入手：一、有无委托书存在；二、是否得到孙五的事后认可。但这两点原告张三都很难证明，但其有理由相信李四是有权代理的。《合同法》第49条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。而第115条又规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，该案中张三的诉讼请求是有法律依据的。在房屋买卖中，卖方应注意买房人的履行能力。可以先打款再办理过户手续。也可以通过银行办理支付，或通过有资质的中介公司办理房款交付事宜。而买方则首先应确定房屋所有权人，卖房人应出示房产证原件，买方调查其真伪、有无设定抵押、是否有共有人等等。其次，还要选择有资质的中介公司。可以委托律师负责买房的全过程。如果出现问题由中介公司或者律师承担。而房屋中介公司应做到：充分掌握真实信息并披露给双方，审查双方资格，遵守国家法律法规。

   案例：王某2002年4月的时候买了部手机，是联通推出的预付费卡。6年以后，在08年的时候，手机丢失。王某先后5次向联通公司申请补办卡号，业务员解释可以补办，但要符合三种情况：1、用户卡密码；2、本人身份证件，并提供主叫4个；3、提供用户卡。由于时间久远，该手机又只用于接听，王某既无法提供用户卡和密码，也不能提供主叫号码。补办卡号的三种情况其均不符合。于是王某又多次与客服人员联系，客服人员也没有办法。随后，王某又找到工商部门和消费者协会投诉，均无法解决。联通公司给出的理由是：无法确认王某是否为真实的机主。虽然王某提出很多证据证明自己是机主，也愿意提供担保，但联通公司仍以内部规定为由拒绝了王某的请求。08年7月11日王某将北京联通公司告上北京市海淀区人民法院。王某认为公司违约，侵犯其合法权益，导致电信服务合同不能履行，此责任完全在联通公司。后联通主动联系到王某，补办了手机卡。王某提出赔偿要求。本案的焦点是联通公司是否违约。一审法院认为，联通公司的三种补卡情况在认证方式上并无不当，因此没有支持王某的请求。王某不服上诉。此案二审法院已开庭，但还没有判决。该案在这里供大家相互探讨。联通公司是否违约？双方没有签订过书面合同。如何确定电信服务合同的内容，即服务范围是什么，是本案要明确的。王某主张这三种补卡规定属于内部规定，没有告知消费者，联通公司对此也无法反驳。没有公示，就没有约束力。而且这三种情况并没有穷尽所有可能发生的情形，不可否认，还有例外存在，应有个案处理途径。以上是我个人的意见。

网友：我去营业厅查询，告诉我06年9月欠费8毛1，自动停机了，移动公司让律师和我联系说，我当时没做停机处理，要继续交3个月的月租费90元以及滞纳金220元，这事隔了2年才告诉我，而工作人员解释说，欠费积累到一定程度才会通知，这合理吗？
嘉宾：手机入网时要审查格式合同，如果合同有约定按合同，若没有约定按法律和行业规则。我个人认为公司的做法是欠妥的，停机后应以其他方式告知消费者，扩大的损失应属于公司的责任。
主持人：若合同条款不合理可以提出质疑和修改吗？
嘉宾：如果违反了公平原则，可以提出。也可以向法院提出。合同无效与否由法院来审查。

网友：我租了一间房，现在要办暂住证。但房主和中介都没缴税，这样的话，我的暂住证就办不下来。他们双方相互推诿，而没有暂住证我就没办法入职，我该怎么办？
嘉宾：一般由出租人承担税费，在5%左右，也就是房主承担缴税义务。除非房主与中介有约定由中介承担。中介与房主不缴税可以起诉或者向税务机关投诉，但最好还是相互协商解决。

网友：报了个班，1400元，说好如果不过就退还1000元，我没过，又联系不到人，他们不接我的电话，现在报案还有用吗？
嘉宾：如果是正规机构，有合同按合同走，通过诉讼的途径解决。报案可以。办班的主体非法、是否存在欺骗，公安机关会作出认定来决定是否立案侦查。