英国律师：如何设计英国地产投资架构

英国地产，是中国投资者海外地产投资最为重要的目的地之一。投资人普遍关心一些共性的问题：到英国投资地产，有哪些路径？采用不同路径的判断依据是什么？与英方合作的关键点在哪儿？如何化解潜在风险？

　　日前，英国知名律师事务所、Macfarlanes律师事务所的合伙人ClareBreeze律师在“中国企业海外房地产投资高峰论坛上”针对上述问题给出了答案。

　　本次论坛由中伦律师事务所、全球著名的地产投资顾问机构——世邦魏理仕（CBRE）共同主办，国合•耶鲁“全球领导力培养计划”和走出去智库（CGGT）联合协办。

　　演讲要点

　　1、大家更愿意选择合资方式进行投资，它让人感觉安全、舒服，便于控制风险。

　　2、成功的合作，建立在信任、彼此舒服、找到共同的方法和远景之上，有一份详尽的商业计划实属必要。

　　3、选择合适的投资路径非常重要，选择依据是投资者企业的性质和规模、投资者的身份所在地、投资者的商业和财务目标。

　　4、设定一个投资上限非常重要，尤其重要的是督促每一个资本方落实承诺，保证合资企业的偿债能力得到维持。

　　5、在独资中，一般来讲，针对投资者是买资产还是想开发，有两种不同的协议。

　　6、有一方如果进行投资，不管你是合资还是独资，管理团队都需要得到一些市场推广费，且推广费额度一般与回报率正相关。

　　Clare Breeze律师演讲实录

　　我今天主要针对伦敦房地产投资，讲一讲海外房地产投资，包括战略和风险管理架构。

　　第一，如何投资英国房地产

　　1、两种投资方式
 

　　可以直接购买地产资产，或者通过一家公司，进行地产投资。购买房地产从资产的角度来说，是非常彻底的一种投资行为，会产生一些连带的责任，非常技术化；第二个方法，则风险更高，需要考虑这家公司持续的偿债能力。

　　2、独资好？还是合资好？
 

　　到底是独资好？还是通过合资？这是我讲的重点。以绿地集团为例，其进军英国房地产市场后，以独资的方式买下位于西南伦敦的拉姆啤酒厂，并且进行了一些住宅和酒店的开发。同时，绿地集团还购入了东南伦敦金丝雀码头的地产。

　　为什么大家愿意选择合资呢？其中一个主要原因是合资是非常安全、舒服的投资方式，他们可以和当地建立合作企业，和风险管理家进行合作。

　　因为当地人了解当地市场，这种方式可以整合互补资源、分散风险，可以建立一个专家团队，海外的投资者需要实现这样一个投资的组合。

　　3、如何展开成功的合作？
 

　　首先是信任，各方相互信任并且彼此感觉舒服，找到共同的方法和远景。

　　欲获得这种信任，首先需要了解合作伙伴的一些尽职调查，或者美誉度。从根本上来讲，最好的方法就是要有一个非常详尽的商业计划，明确合资企业的核心所在，避免后续出现麻烦。

　　比如，对合资目的是不是有共同的理解？对合资企业的架构、战略和回报的深思熟虑，对于长期投资而言至关重要。我们注意到，一个资本支出，如果只是一方，肯定是不好的，另外一方会觉得它的回报低了，这都是细小的方面，你不能只考虑到你一方的商业计划。

　　4、用怎样的投资方式和工具？
 

　　这是非常重要的考量点。你需要考虑投资者企业的性质和规模、投资者的身份所在地、投资者的商业和财务目标。

　　第一个是最常见的是以有限责任公司方式投资（境内、境外皆可）。好处是这个有限责任公司从企业实体的层面对外承担有限责任，并且在税务方面也非常有效。

　　第二个是以有限责任合伙企业方式投资。它和公司的地位一样。但这种方式意味着它的损益对于这样一个合伙企业，可以享受到一些减免税务的好处，总体来说，这个架构会跟缴税的情况形成关系。

　　第三个是房地产信托方式。信托产品有一些披露的规则以及机密禁止披露的要求，因此，很多人愿意投资信托是为了保密。房地产投资信托在香港和美国用的比较多，但在英国难见其身影，因为它非常复杂。在税收方面，可能效果还不错，但是它的管理架构可能更加复杂，有时候会牵制到投资回报率的问题。

　　银杏树和伦敦洛普马克大厦进行合作，在一个城市区的写字楼地区，还有麦格里银行，他们就是通过房地产信托来投资房地产。有一些投资者是海外的，还有一些欧洲的投资商进行合作，他们认为房地产投资信托是非常好的结构。

　　5、如何控制风险？
 

　　首先是保证和补充。如果你的投资商要购买现有的建筑，为了进行尽职调查，你希望现有的股东提供一些保证，确保他们对负债情况进行担保，这样对未来的投资是有保证的。

　　比如说有一方出土地，有一方出资金，同时还要获得一些保证，合资企业的名字怎么安排？这个保证的可信度怎么样？还要考虑到环境的问题，这对项目的今后发展是非常重要的。当然他们有时候会发出免责声明。

　　另外，要考虑到企业的决策和控制问题。如果是50%对50%的合资企业，要坚持控制在股东层面。但一个投资60%对40%，那么40%的投资人就发现很难用决策权来控制企业。在处置资产的时候，大股东可能会做出只代表自己利益的出售决定。

　　6、考虑合资企业的规模
 

　　一个大公司来建立合资企业，可能会共同涉及到适用欧盟的法规。如果有两个投资人，这个控制很重要，可能会涉及到欧盟关于并购指令的适用。在英国成立合资企业之前要符合很多法规，非常耗时，会有很多信息进行提交。

　　投资者要尽可能多地了解关联信息，这样才能决定哪些东西是不可披露的，能够避免联合的控制，因为联合控制是违反欧盟法规的。

　　对于小股东权益的保护是非常重要的。有些情况下，大股东能够提供大多数资金，他们可能想控制小股东的投票权，透过小股东的投票权对大股东利益非常重要，应该保护小股东的投票权和表决权。另外一方面考虑到的是，任何决策都需要联合合资企业一起来决策，同时不能违反对方的利益。

　　7、融资需注意的问题
 

　　谈到融资，当在你的商业计划当中，你要知道多少比例的资金在交易之后是需要进行后续投资的，还有一些资金的承诺，有承诺的上限，要考虑到欧盟的并购法规要求。

　　从根本上来看，投资上限是很重要的，你不想只是得到一张空头支票，尤其重要的是保证每一个出资方信守承诺，保证合资企业的偿债能力得到维持。

　　8、不可忽视法律风险管理
 

　　首先，要事先考虑退出策略。一般要设定锁定条款，双方不能把自己所拥有的合资企业股份在某一个日期之前进行转让，主要谋求资产的稳定化。

　　买一个稳定的资产，通常有两到三年的锁定期，如果是合资企业，你希望有一些管理方面的里程碑，像第一期开发完成之前不能卖出自己的股份，希望他能够和你呆的时间尽可能长。很显然，终究有一方想把自己的股份卖出去，所以我们经常看到有优先购买权的条款，即股东要卖股份，首先要卖给其他股东，这样其他股东就能够控制合资企业。

　　同时，还有强卖权、领售权。大股东要卖自己的股份，也可以强迫其他小股东卖出自己的股份。实践中，大股东会把自己的股份卖给小股东或第三方，也可以要求小股东也把自己的股份以同样的价格和时间卖给第三方，这样从大股东的角度来讲可能提高合资企业的价值。

　　归谁权，一方卖给第三方，另外一方也有权利把自己的权利放在同样一笔交易中，以同样的价格，同样的时间出售股份；

　　否决权，一方有权批准未来的股东，因为他不想要发现自己和一个竞争对手成了合资企业的合作伙伴，或者他觉得即将进来的这个合作伙伴没有足够的能力完成所有的合资企业的安排，他可以否决第三方；日落条款，五年之后他们可以把这个合资企业卖出去，或者进行清算，一般来讲这个是和投资的时限有关。

　　9、如果一方违约怎么办
 

　　一般来讲，有重大的违约或者是资不抵债、控制权的变革、犯罪行为等等，另一方可以寻求补偿。怎么补偿呢？

　　非违约的股东可以有看涨期权、看跌期权，非违约股东可以告诉违约的股东我可以以市场价值95%的价值卖你的股权，或者你可以以百分之百的价值来买我的股份，这个就是非违约股东的权利。

　　10、怎样评估股份的市场价值？
 

　　怎样评估股份的市场价值呢？这就回到了怎样去确定公平市场估值的问题，有各种各样的方法，可以一起去得出一个价值，或者接受他所提的价格，或者在两个估值间取平均值。所有这些都是取决于最开始双方达成什么样的协议。

　　一般来讲，如果你是资产的管理者或是开发的管理者，会与合资企业签署一个管理协议，这个时候可能会有一个交叉的违约情况。如果合资企业终止、另外的投资者退出，就会触发管理的协议。

　　11、如何避免僵局
 

　　成立合资企业时，必须考虑股东们不能达成共识时怎么办。一般来讲，在经济衰退时，合资企业中会发生一些人们事先无法预料到的事情，会遇到一些纠纷，尤其是决定这个合资企业应该向什么样的方向发展的时候。

　　如果双方有纠结，要由高级管理人员扩大解释，也就是说每一个合作方的CEO会坐在合资企业之外的地方，客观地解决问题。如果解决不了，就会交由专家进行裁决。

　　还有一种方法，就是使用“大规模杀伤性武器”，采用俄罗斯轮盘（Russian roulette）或者德克萨斯枪战（Texasshootout）的方式(CGGT编者注：两种股权买卖的程序)，非常戏剧化的结束合资企业的方式。这两个方法都特别具有威慑性，由双方合资企业的高管或者高级专家就能够决定。

　　第二，“独资”关键点

　　一般来讲，在股权层面没有合资企业，他们只派一个有经验的资产管理者提供管理服务，支付推广费用，给他以激励。

　　以APB在皇家艾伯特码头的投资为例，APB是中国的投资者，他们已经投资了伦敦的东部，有非常重要的战略网络。APB和伦敦当局达成协议开发35英亩的地方，把它开发成娱乐休闲住宅区，价值超过10亿英镑，是很大的项目。

　　1、如何运作
 

　　APB逐期买土地，一旦完成规划和分区的许可，就开始以逐期投资的方法去开发。第一期是140万平方英尺娱乐休闲办公的场所，需求非常强劲，尤其是中国的投资者希望能够在伦敦中央的地区建立起自己在欧洲的总部，这是非常具有吸引力的投资。

　　APB怎么做呢？他们和伦敦一个大开发商建立起合资企业，然后和斯丹利签了管理协议，斯丹利要找规划、找租赁的合同，等等，然后开始进行建设。

　　2、清晰的管理协议
 

　　一般来讲，针对投资者是买了资产还是想要进行开发，有两种不同的协议。不特别常见的是，你会看到合资企业的合作伙伴，你是一个提供建筑合同的承包商建立起合作伙伴关系。那么管理协议的主要条款，就是管理者的角色和责任，这需要在管理协议里清晰列出。
 

　　签署管理协议的时候，你要非常清晰地界定管理者的权利范围，因为你希望有一些决策肯定要由这个管理者来负责，但是你不希望给他们太大的权利，影响到整个合资企业的决策过程，所以必须清楚地区分下放的权利有多大，多大的权力应该保持在合资企业这个层面。
 

　　管理者必须提供管理的账户和审计的账户给合资企业，或者是每个月，或者是每年提供报告的业务。你还需要把终止合同的情形包含进来，在你停止合资企业协议之前，必须要结束这个管理协议。

　　3、关于推广
 

　　有一方如果进行投资，不管你是合资企业还是单独的投资，管理者通常来讲需要得到一些推广费，这个推广费一般来讲是和回报率有关。这种计算方法的好处，就是比较客观、清楚的计算利润，更加重要的是，它能够去计算一个管理者能够给这个合资企业增加多少价值。回报率越高，管理者能够得到的推广费越高，一般来讲是分级逐渐上升的。
 

　　看中英基建项目——曼彻斯特机场地产项目这个例子。在这个案例中，北京建设工程集团持有20%的股份，曼彻斯特机场拥有合资企业50%的股份，BCEG拥有20%，克瑞林（英国一家建设商）也有20%的股份，最后10%的股份由一个养老基金所持有。他们想要做的就是将曼彻斯特机场旁边500万平方英尺的地方，用于物流、仓储、办公、零售、休闲等。
 

　　非常有意思的一点，北京建设工程集团不仅仅是在顶层作为投资者有股权投入，同时在最底层也有合作企业，它建立起一个联合体去提供建筑承包的服务，这是一个独特的设计。这是由于项目比较大，而且有两个承包商，两方都加入了合资企业，所以这两个承包商他们可以共同合作，提供建筑建设的服务。北京建设工程集团为什么要和克瑞林建立合资企业？因为克瑞林他们非常了解非常了解英国的建筑市场。

　　投资者提供建设的服务，在涉及到合资企业决策的时候，比如决定关于建筑合同给谁的时候，就有一些利益的冲突。
 

　　（以上实录由CGGT编辑团队整理，未经本人审阅，如您希望交流，请微信cggthinktank）

　　演讲者简介：

　　Clare Breeze，英国知名律师事务所、Macfarlanes 律师事务所商业地产部门的合伙人。她长期为投资者、开发商及金融机构提供法律服务，所从事的业务涉及英国境内以及跨境的各类房地产交易，尤其专注于合资经营、投资、建设开发、租赁以及房地产金融方面的业务。近期的重要业绩包括：

　　安宏资本（Advent International）收购The Priory Group旗下医院和医疗中心的投资组合一案提供法律服务；
 

　　美国国际集团全球地产（AIG Global Real Estate）与产业集团Orco Property Group 的合营收购位于波兰、杰克、匈牙利、斯洛伐克和俄国的酒店，以及度假公寓投资组合一案；
 

　　为某私人投资者对位于伦敦的地产公司The Knightsbridge Estate 的收购和再融资提供法律服务；
 

　　为英国法通保险公司（Legal & General Group）在索尔福德（Salford）的多层停车场项目的远期资金提供、及其对Brentwood 的工业地产公司West Cross Industrial Estate 的收购提供法律服务；
 

　　协助英国焊接研究所（The Welding Institute）退出与MEPC 地产投资公司位于英国剑桥郡的Granta科技园区合作项目，以及为Granta科技园区地产和建筑物的实物分配提供法律服务。