委托物业管理合同纠纷：诉讼时效过期部分物业费无法支持

  近日，北京市石景山区人民法院审结了一起追缴物业费纠纷，海特物业将昔日的合作伙伴松雷物业告上法庭，索要1997年至今的部分物业费用。最终，法院支持了近两年的公共设施维护费及绿化养护费共计13万余元。

       原告海特物业诉称，海特花园小区实施全面物业管理，负责整个小区的绿化养护、公共设施维护、生活垃圾清运、公共秩序维护工作。被告松雷物业负责该小区五栋楼的楼内物业管理，这五栋楼均受益于海特物业对小区提供的整体物业服务。海特物业称，自己每年均以不同形式多次找被告索要物业费用，但被告总以各种理由拖欠。因此，海特物业将松雷物业告上法庭，请求对方支付物业费用140余万元。 

       被告松雷物业辩称，原、被告之间没有任何法律关系，原告提供服务的受益人是业主，不是被告，被告从未享受过原告的服务。另外，从97年至今，被告从来没有接到过原告的请求，要求自己代为收取各项费用。 

      法院经审理认为，松雷物业系海特花园小区五栋楼的物业管理单位，理应对住户提供完整的物业服务，但其应提供的部分服务已由海特物业代其履行，海特物业与松雷物业之间形成了 事实上的委托物业管理合同关系。松雷物业应当基于海特物业完成的服务向业主收取费用项目，再向海特物业支付相应的费用。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，海特物业未能提供其在法律规定的时效内主张权利的证据，因此海特物业主张的2007年以前物业费的请求，超过了诉讼时效期间，法院不予支持。故松雷物业应向海特物业支付2008年至2010年的绿化费及公共设施维护费。