上海倒楼事件解决方案的法律分析

      在楼房倒塌事故发生两周后，7月11日下午，“莲花河畔景苑”赔偿方案终于由开发商公布出来，但或退钱、或换房的解决方案并未被业主认可。现在，两个突出的问题摆在我们面前：一是原地重建为何不可？二是小业主还需还贷吗？

      开发商拒绝原地重建要求与法有悖

     7月11日的这个赔偿方案几乎得到了所有小业主的一致反对，大家认为开发商缺乏诚意。

      面对利益完全不同的双方，赔偿方案应当是公平合理的，而且应对小业主一方适当倾斜，赔偿方案应当以法律规定和当事人的合同为依据。因为，从合同责任上看，明显应当由开发商一方承担，开发商单方违约而小业主无任何责任，这是制订事故赔偿方案的前提和基础。同时，赔偿方案还应当在合法的范围内尽可能满足业主的诉求，给业主以充分的选择权。

     但是，开发商明确表示在倒塌楼房处不会再原地重建，而要将原址变成绿地，却并未公开说明不能原地重建的理由，这让人费解，因为部分业主所提出的原地重建的要求完全有法律和合同依据。《合同法》第106条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”也就是说，在违约方违约时，守约方可以要求违约方继续履行合同，继续履行合同也是一种违约责任。

      另外，即使从双方签订的合同来看，如果开发商没有在约定的期限交付房屋，小业主就可以依据合同的约定向开发商每天计收违约金，一直算到实际交房为止（当然小业主也可以根据其意愿决定是否解除合同）。

      在司法判例中，也有许多类似案件，笔者曾在上海嘉定法院办理过这样的案件：开发商将房屋预售后缺少资金继续开发，工程烂尾数年致使一直未能交房，于是开发商起诉小业主要求解除合同，笔者代理小业主提出反诉要求开发商继续履行合同并按逾期交房的天数支付违约金。法院审理后认为房屋未能按时交付的原因是开发商一方的违约，目前并不存在致使合同不能继续履行的法定或约定理由，因此作为违约方的开发商一方无权解除合同，小业主有权要求违约方继续履行合同，故判决驳回开发商的诉讼请求，支持了小业主一方的反诉请求。

      所以，不管是从法律规定、当事人的合同约定，还是司法判例中，均可得出这样的结论：一方违约后，守约方有权要求继续履行合同，违约方不能以自己违约为由解除合同，除非存在合同法第110条规定的情形（合同法第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行）。

      莲花河畔景苑的情况，显然不存第110条中所规定的除外情形。其实，根据目前上海市政府专家组所公布的事故原因结论即由于施工方不当施工引起楼房倒塌，从开发商与施工方所签订的施工合同来看，开发商也完全可以要求施工方在原地重建，这也是发包人要求承包人承担的违约责任。所以，除非该处地质确已不适合建造房屋，否则开发商拒绝业主提出的原地重建的要求与法有悖。

     小业主还要为“楼脆脆”还贷吗？

     现在，从公开的报道来看，“楼脆脆”事件在如何索赔问题上基本已达成共识，但在是否还要向银行还贷问题上却有许多分歧。主要有以下两种不同的意见。

      第一种观点认为抵押物的灭失不导致债务人和债权人关系的终结，在抵押物灭失后，银行可以要求借款人提供新的担保，如果借款人不能再提供可替代的履约保证，双方可协商终止贷款合同的履行，但银行可以继续向借款人追偿欠款。

     第二种意见则认为还贷的前提是标的物存在并可作为抵押物，银行按揭贷款给在建房屋的买主，以相应房屋作为抵押物并且要求开发商承担回购义务，现在发放贷款的标的物不存在了，由此产生的直接法律关系是开发商和银行之间的关系，此次事件的后果必然导致买房人重置房屋，要求买房人对已不存在的倒塌房屋还贷显然不应当，所以买房人对应由开发商提供房屋担保的贷款享有抗辩权，可以依法停止还贷。

     第一种观点忽视了小业主可以要求解除担保贷款合同的权利。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条的规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，也就是说，在预售合同解除后，由于贷款合同的目的无法实现，银行或小业主都可以要求解除贷款合同。在解除担保贷款合同后，小业主只要向银行偿还贷款本金即可，并不一定要提供新的担保使贷款合同继续履行下去。

     第二种观点认为还贷的前提是抵押物存在，但实际上小业主还贷的前提是银行向小业主发放了贷款，简单的说小业主要还钱是因为银行把钱借给小业主去付开发商的房款的。有没有抵押物，或者抵押物是不是还存在，这些都不是小业主还贷的前提，仅仅是小业主与银行的抵押合同关系的前提。就算开发商为小业主向银行提供担保，在小业主不能偿还债务时，银行可以要求保证人即开发商承担保证责任，但小业主仍然是债务人，所以不能以此为抗辩，更不能停止还贷。

     笔者认为，从法律关系来看，小业主与开发商签订的是买卖合同，而小业主与银行签订的是抵押担保贷款合同，这两个合同相互独立，并不是主合同和从合同的关系。由于开发商显然不能按期交房，因此小业主可依据双方所签订的《上海市商品房预售合同》中约定的解除合同的条件和程序向开发商发出《解除合同通知》，解除双方的买卖合同并要求赔偿业主所受到的各项损失。预售合同解除后，小业主可以依据上述最高人民法院的解释第24条的规定要求解除担保贷款合同，但是，在担保贷款合同解除后，小业主还是应当归还银行贷款的本金（当然除非银行主动免除小业主的债务）。